En Nicaragua
la actividad de Valuación de Bienes (Avalúos) está regulada por la
Superintendencia de Bancos y de Otras Instituciones Financieras mediante la
Resolución N° CD-SIBOIF 868-1-DIC10-2014 (NORMA SOBRE PERITOS VALUADORES QUE
PRESTEN SERVICIOS A LAS INSTITUCIONES DEL SISTEMA FINANCIERO), cuya última
reforma data del 10 de septiembre de 2014.
Según esta
normativa, se define como Avalúo la herramienta técnica para realizar la
valuación, siendo la Valuación el proceso de desarrollar una opinión de valor
de un bien, en base a un (os) parámetro (s) predeterminado (s), es el producto
mismo de la valuación, el informe resultante.
Esta
normativa establece que existen tres especialidades en valuaciones: Bienes
Inmuebles, Bienes Muebles y Otros Bienes.
Los bienes
inmuebles son clasificados en urbanos, rurales, especiales y otros.
Dentro de los BIENES Urbanos encontramos: terrenos,
casas, apartamentos, oficinas, locales comerciales, bodegas, avances de obras
de los tipos de bienes antes mencionados en construcción; Como Bienes Rurales
se clasifican: terrenos rurales con o sin construcciones como viviendas,
edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías,
adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones agrícolas, explotaciones
agrícolas y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales;
los Bienes Inmuebles Especiales son referidos a edificios, centros comerciales,
hoteles, colegios, hospitales, clínicas, restaurantes, avance de obras
(edificios en construcción), estructuras especiales para procesos, presas,
aeropuertos, muelles, puentes, acueductos y conducciones, edificios de
conservación arquitectónica, monumentos históricos y demás construcciones
civiles de infraestructura similar; y como Otros incluyen todos los inmuebles
que no se clasifiquen dentro de los numerales anteriores.
En el GRUPO
DE BIENES MUEBLES se clasifican la Maquinaria y Equipo Industrial (equipos
electrónicos, equipos mecánicos, motores, subestación de planta, tableros
eléctricos, equipos de generación, subestaciones de transmisión y distribución,
maquinaria de construcción, movimiento de tierra, maquinaria de producción y
proceso); Maquinaria y Equipo Agropecuario, Vehículos (vehículos de transporte
terrestre como automóviles, camperos, camiones, buses, microbuses, tractores y
remolques), Equipos Especiales (microcomputadoras, impresoras, monitores,
módems, redes, mini computadoras, main frames, periféricos especiales y otros
accesorios de estos equipos, equipos de telefonía, equipos de electro-medicina,
equipos de radiocomunicación, equipos de telecomunicaciones) y Otros (bienes
muebles que no clasifiquen dentro de los acápites anteriores).
Dentro de
OTROS BIENES fueron agrupados las Naves Acuáticas (barcos, yates, lanchas,
pangas, etc.), Aeronaves (Aviones, avionetas, helicópteros, etc.); Negocios (Establecimientos
de comercio, negocios en marcha, goodwill, primas comerciales, materia prima,
producto en proceso y producto terminado): Arte y Joyas (Obras de arte, joyas y
metales preciosos); Recursos Naturales (Bienes ambientales, minas, yacimientos
y explotaciones minerales); Propiedad Intelectual, Semovientes, Inventarios,
Garantías para Micro-Crédito (electrodomésticos, mobiliario y menaje del
hogar); Titularización de Activos (Valoración financiera de la cartera aportada
y estimación del flujo de caja que generará, con indicación de los supuestos y
la metodología utilizada) y Otros (todos los que no se clasifiquen dentro de
los numerales anteriores).
Los
candidatos a peritos tienen que tramitar sus solicitudes de inscripción en el
Registro de Peritos Valuadores (REPEV) en la Oficina de Registro de Peritos
Valuadores de la Intendencia de Bancos; al cumplir los trámites y requisitos
correspondientes son acreditamos mediante el otorgamiento de una Autorización
que especifica su Número de Inscripción de Perito Valuador en el REPEV, la que
detalla la especialidad bajo la cual puede ejercer sus actividades de valuación
y el período de vigencia de la misma.
Los Peritos
Valuadores pueden ser autorizados bajo tres estatus: Persona natural
independiente, Persona natural al servicio de una institución financiera o
Persona natural al servicio de una persona jurídica inscrita como valuadora.
La normativa
en cuestión también establece los requerimientos mínimos de información que
debe contener el informe de avalúo, de acuerdo al tipo de bien que es objeto de
valuación y el orden en que deben presentarse dichos requerimientos.
TIPOS DE AVALUO DE ACTIVOS
El informe
de avalúo debe establecer claramente el objetivo y propósito del documento; en
el entendido de que el Objeto del avalúo Es el tipo de valor que será concluido
(entre otros, valor de mercado, realización, reposición y de capitalización de
rentas). Este tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar, de
la especialidad valuatoria y del propósito del avalúo.
FINES O IMPORTANCIA DEL AVALUO
El propósito
del avalúo debe entenderse como el fin para el cual se solicitó el servicio de
avalúo; es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo, entre otros:
otorgamiento de crédito, reestructuración de crédito, bienes en uso o bienes
adjudicados, seguros, venta o compra de la propiedad, etc. Es importante
aclarar que si el informe de avalúo indica que será empleado con fines de venta
de la propiedad no puede utilizarse como base para establecer un seguro, por
ejemplo.
Una correcta valuación viene dada por cuantificar de
manera real las cantidades de obras que componen el bien y aplicarles el costo
unitario correspondiente a cada una de ellas. La sumatoria de estas operaciones
brinda el valor económico del bien en el tiempo y las afectaciones (daños)
asociados a ese bien que puedan poner en peligro esa valuación y permitan una
correcta toma de decisión alrededor del fin por la que fue solicitado el
avalúo.
Con el
informe e avalúo un banco o financiera decidirá si aceptar el bien en garantía,
una aseguradora si brinda cobertura de seguros por el monto que se indica en el
documento, un interesado si lo adquiere o no, pero sobre todo, le brinda al
dueño del bien valuado una visión real de la importancia económica de su
patrimonio personal, familiar o empresarial.
Según
información disponible en la página web de la Superintendencia de Bancos y de
Otras Instituciones Financieras, al 31 de julio de 2016, en Nicaragua se
encuentran autorizados 53 peritos bajo el estatus de “Persona natural
independiente”, han sido registradas 15 empresas valuadoras (persona jurídica)
en las que laboran 28 peritos valuadores (Persona natural al servicio de una
persona jurídica inscrita como valuadora) y 13 personas están autorizados como
“Persona natural al servicio de una institución financiera”. Dentro de los
peritos valuadores que se desempeñan como “Persona natural al servicio de una
institución financiera” actualmente, once laboran en Banco LAFISE, uno en
MAPFRE Seguros Nicaragua, S.A. y uno en ASSA Compañía de Seguros, S.A.
Estamos a
sus servicios…
Ing. Marvin
R. Juárez Villalobos
Perito
Valuador (NIPEV – 063).
Inspector /
Evaluador de Riesgos (SIB-OIF-XXII-385-2014).
Ingeniería,
Valuación, Prevención – IVALPRE.
E-mail:
mjuarez@ivalpre.com
0 Comentarios